楼市调控大复盘：两年600多次调控，房价终于被按住了？

文|凯风

时间进入2018年深秋，楼市终于开始转向。

从2016年9月30日开始，这一轮楼市调控已经持续两年。这两年时间，调控从一二线城市蔓延到三四线城市，从限制买房扩展到限制卖房，从控制房价到打击反炒房，不仅调控力度前所未有，限制之多也是前所未有。

据不完全统计，这两年有100多个城市，累计加码了600多次调控。仅2018年前8个月，就加码超过300次。房价按不住，调控不收兵。

这样的节奏，让融创掌门人孙宏斌都不免惊呼：

房地产调控超过任何人想象。

吊诡的是，调控一路加码，而房价也在一路上行。房价越是上行，调控火力就越密集；调控火力越是密集，抢房热情就越是高涨。楼市调控一度陷入“按下葫芦浮起瓢”的僵局。

直到2018年下半年，秋意渐凉，一二线热点城市房价终于掉头，市场预期由此开始下行。（详见《北上广深杭厦，房价最高城市全部熄火》）

楼市调控到底有没有用？房价是靠什么按住的？下一步，楼市是一路向上，还是高位盘整，抑或很快迅速反弹？

01

两年楼市调控大复盘

这一轮楼市调控，是从2016年的“930新政”开始的。

那个十一假期，以北上广深为代表的一线城市，以合肥、厦门、南京、苏州“四小龙”为代表的二线城市，集体加码楼市调控，刚刚取消不到两年的限购又回来了。

当时，有媒体就对此冠上了“史上最严楼市调控”的名号，这话显然说早了。

然而，市场热度丝毫未下降，楼市调控反而成了下场抢房的信号。这种反向博弈机制，出现在每一次楼市调控中。

在很多人看来，调控越是严厉，越说明这个城市楼市有投资价值，更是蜂拥入场。

2017年3月，北京将调控进一步升级。外地限购门槛提高到5年、认房又认贷、二套首付比例提高到六成。

作为全国楼市的风向标，北京将传统调控手段用到极致，限购门槛已经是史上最严，二套首付比例也基本上属于史上最高，“认房又认贷”更是扩大了二套房的认定范围。

然而，除了北京楼市有所降温之外，其他地方仍旧一路高歌。

与北京不同的是，厦门开启了另一条道路。

2017年3月24日，厦门率先对个人房产限售两年。这是限售政策第一次登上舞台，以往都是限制买房，这一次直接限制卖房。

这一政策随即被各地所效仿，不到半年时间，全国已有50多个城市加入“冻房”大合唱，限售成为楼市调控的新标配。

就在这一年年中，借助以棚改货币化为代表的定向放水的威力，原本不温不火的三四线城市房价突然一跃而起，完成逆袭。

房价上涨，调控必然让如影随形。从2017年下半年开始，调控开始向三四线城市蔓延，蚌埠、淮安等名不见经传的小城市首度跻身调控阵营。

调控火力虽猛，但楼市仍旧火热。

时间进入2018年，限价摇号手段亮相。

在杭州、成都、西安等城市，限价摇号的出现，非但未能遏制市场热情，反而将抢房的节奏带往新阶段。毕竟，限价让一二手房之间存在利差，套利式抢房就再正常不过。

这一年，虽然房价依旧热，但内外环境的变化，让市场情绪开始动摇。居民六个钱包所剩无几，杠杆率居高不下，消费受到挤压，高房价正在从民生问题转为社会问题。

7月31日，重要会议明确“坚决遏制房价上涨”，成为楼市最重要的转折点。

直到此时，各地楼市才开始真正降温。

02

两个前所未有

这一轮楼市调控，与过往有极大的不同。

一是调控城市覆盖面之大，前所未有。两年来，累计有100多个城市出台调控政策，而全国只有300多个地级市，占比超过1/3。

二是调控频次之密，前所未有。两年累计调控超过600次，平均每天1次调控。2016年是50多次，2017年超过250次，2018年仅前8个月就高达315次，调控只有更严，没有最严。

相比于数字上的两个“前所未有”，调控政策呈现出一些新的迹象，又创造出新的两个“前所未有”。

其一，楼市限制之多，前所未有。从限购限贷到限价限售，从限制个人到限制企事业单位，从限买房到限卖房再到限土地，几乎能限制的都被限制了。在中国20多年的楼市上行周期里，房产交易从来没有被限制这么多。

其二，决策层态度之坚决，前所未有。与以往“坚决遏制房价过快上涨”的政策目标不同，这一次没了“过快”两字，“坚决遏制上涨”，不再有任何弹性空间。

同时，房价不被控住，调控就不收兵，大热必调控，几乎成为铁律。住建部门更是表示“房价遏制不力要解决问责”，更是将调控推往新高度。

所以，这一轮调控最突出的特征，不只是“史上最严”，也是“史上最极端”。

在房产交易全面受限的背景下，投资逻辑显然要发生变化。

03

房价是怎样被按住的？

楼市调控到底有没有用，这个问题一直都没有明确答案。

就短期而言，楼市调控是个反向信号。越是加码调控，越让人们以为楼市坚挺，越会吸引购房者入场抢房。

每一次政策出台的前夜，都是抢网签的高峰。甚至一些媒体限制离婚购房的传闻，都能激起假离婚的高潮。

但就长期而言，当楼市调控逐级加码，其政策威力就开始展现出来。

限购限贷限价限售的“老四限”，叠加限企事业限离婚限新落户限土拍的“新四限”，就完成对于楼市全面冰封。外来需求进不了，内部资金出不去，均态由此形成。

当然，楼市调控要想真正发挥作用，更需要大环境的配合。

一方面，只有对货币釜底抽薪，才能让楼市真正转向。

如果货币一路宽松，即使调控力度再大，也挡不住大水漫灌带来的影响。

这一次，去杠杆堵住了房企的融资渠道；

而美国的加息周期又限制了放水的力度（参阅《大放水时代一去不复返》）；

金融风险的担忧，让楼市被排除在定向降准之外；

棚改货币化的熄火，让三四线的定向放水就此消停；

这些都成功改变了货币基本面。

另一方面，预期比黄金更重要，改变预期，就能改变一切。

楼市具有典型的顺周期性，越涨越买，越跌越无人问津。楼市一旦进入上行周期，羊群效应就会发挥效用，全民沉浸于抢房的狂热之中。因此，扭转预期，就变得十分重要。

扭转预期，靠的是一系列组合拳。

一是贸易争端带来的影响，

二是市场对金融风险的感受，

三是政策毫不回头的紧缩，

四是以房地产税为代表的长效机制的吹风。

所以，房价之所以在2018年秋季被撼动，正是内外大环境不断变化的结果。

04

下一步会怎样？

这一轮楼市调控最典型的特征，就是冰封。

正如我们在《楼市冰封期买房指南》一文里所分析的，限购限贷冰封的是需求，限土地限融资冰封的是供给，限售冰封的交易，总之就是楼市维稳。

一个“稳”字，言外之意，就是既要防范暴涨导致房价泡沫进一步放大，也要防范大跌导致金融风险危及全局。

冰封，是典型的“以时间换空间”的战略。

稳住楼市，为解决贸易争端留足时间，为提振经济留出更多探索空间，为长效机制出台提供可能。

所以，这一轮冰封期到底何时结束，要看这些大环境何时转变。

对于投资者，要开始适应新的楼市环境了。当交易受到限制，一切玩法都要发生变化。

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『索引』楼市冰封期买房指南（精华版）